Wie als erfgenaam een via erfenis verkregen woning verkoopt, moet daarbij de nodige voorzichtigheid aan de dag leggen. Indien de verkregen verkoopprijs de destijds in de successieaangifte geschatte waarde te ver overstijgt, kan de fiscus nog behoorlijk moeilijk doen.

Verjaringstermijn

De fiscus moet daarbij echter optreden binnen de vastgelegde verjaringstermijn. Die bedraagt 2 jaar in Brussel en Wallonië. Met ingang van 1 januari 2015 werd de verjaringstermijn in Vlaanderen verlengd tot 5 jaar. Bij wijze van tolerantie heeft de Vlaamse Belastingdienst evenwel aangegeven dat zij niet zal optreden wanneer de verkoop later plaatsvindt dan binnen twee jaar na het indienen van de successieaangifte, behalve bij manifeste onregelmatigheden.

Gerealiseerde meerwaarde

De verkoper zit dus op vlak van de successiebelastingen redelijk safe in geval de geërfde woning wordt verkocht na twee jaar, te rekenen vanaf de datum van het indienen van de successieaangifte. Een eventueel gerealiseerde meerwaarde t.o.v. de waarde opgenomen in de aangifte, zal niet tot bijkomende successiebelasting leiden.

Zelfs bij verkoop binnen de twee jaar is niet elke meerwaarde fiscaal risicovol. Beperkte meerwaardes resulteren niet in bijkomende heffingen en boetes. Voor Vlaanderen geldt dat de verkoopprijs de waarde in de successieaangifte niet met 10% mag overstijgen; in Brussel en Wallonië rekent de fiscus met de 1/8ste-regel (12,5%).

Aanvullende erfbelasting/successierechten

Is het verschil groter dan deze drempelwaarde(s), dan zal de fiscus aanvullende erfbelasting/successierechten opeisen, naast een aanzienlijke boete voor de tekortschatting van de waarde van het goed in de successieaangifte. In Vlaanderen wordt die boete berekend als een percentage van de verschuldigde rechten gaande van 5% tot 20%.

Bijkomende boetes kunnen vervallen

In alle gewesten geldt dat de bijkomende boetes kunnen vervallen indien de belastingplichtige spontaan zelf een aanvullende aangifte doet van het verschil tussen de nalatenschap en de verkregen verkoopprijs en de aanvullende belasting betaalt. Die spontane, aanvullende aangifte moet binnen de twee jaar gebeuren (cfr. voor Vlaanderen de tolerantie inzake ‘meerwaarde onroerend goed’ dd. 19 juni 2015).

Procedure van de voorafgaande schatting: niet langer van toepassing in Vlaanderen

Voorheen was het altijd mogelijk om via de procedure van de voorafgaande schatting rechtszekerheid te krijgen over de waarde van het onroerend goed dat aangegeven moest worden in de nalatenschap. Als een voorafgaande schatting werd ingewonnen kon de fiscus achteraf niet opnieuw komen aankloppen. Er was immers akkoord bereikt over de waarde bij het indienen van de aangifte en men kan het de belastingplichtige bezwaarlijk aanrekenen als deze schatting achteraf te laag blijkt te zijn.

In Brussel en Wallonië kan de procedure van de voorafgaande schatting nog steeds worden toegepast. In Vlaanderen is die procedure echter komen te vervallen, omdat ze niet in de Vlaamse Codex Fiscaliteit is overgenomen. Tegelijkertijd blijkt het tot op heden (nog) niet mogelijk om bij VLABEL zelf een indicatieve schatting te bekomen.

Tussenoplossing

Als tussenoplossing kunnen erfgenamen wel beroep doen op een schatting door een landmeter-expert die het kwaliteitscharter van de Vlaamse Belastingdienst heeft onderschreven. Een raming van zo’n landmeter-expert is bindend voor de fiscus die er dus achteraf niet op kan terugkeren, zelfs wanneer er alsnog een aanzienlijke meerwaarde wordt gerealiseerd bij verkoop. Dat heeft VLABEL uitdrukkelijk aangegeven (standpunt nr. 15073 dd. 26 mei 2015):

‘Indien de erfopvolgers, voor de waardering van onroerend goed in het actief van een nalatenschap, beroep doen op een landmeter die het kwaliteitscharter heeft onderschreven, is deze schatting –in principe- bindend, ook voor de administratie.

Bron: CIBWEB·DINSDAG 8 NOVEMBER 2016