Er zijn niet alleen minder kopers, maar vooral: wie een huis of een appartement koopt, wil een pand dat voldoet aan de klimaatnormen. Kopers kiezen voor instapklare panden waar ze geen gedoe mee hebben. “Daardoor zie je een tweedeling in de markt”, zegt notaris Bart Van Opstal. “De vraag naar goede panden neemt toe, waardoor die duurder worden. Voor woningen met een ongunstig EPC-label zijn er steeds minder kopers. Die panden kennen soms sterke prijsdalingen.”

Doordat goed geïsoleerde panden en problematische woningen niet apart in kaart gebracht worden, zijn er geen betrouwbare cijfers over de omvang van die tweedeling. De prijs van alle huizen samen steeg in de eerste negen maanden van dit jaar nog met 0,9 procent, terwijl alle appartementen samen 2,9 procent duurder werden.

Daling voor panden met slecht EPC-label
Het aantal transacties nam af met 3,1 procent vergeleken met de eerste negen maanden van vorig jaar. Vermoed wordt dat de markt in duurzamere woningen stabiel of nog licht stijgend was en dat de daling uitsluitend geldt voor panden met een slecht EPC-label (D tot G).

In het aantal vastgoedtransacties zitten zowel vastgoedbeleggingen zonder woonkrediet vervat als aankopen van – meestal – jongeren die gauw 200.000 euro moeten lenen bij een bank. Jongeren zien dat geld lenen veel duurder is geworden, terwijl beleggers zien dat er stilaan alternatieven zijn voor vastgoed, zoals obligaties.

“Wie vastgoed kocht als belegging heeft niet slecht geboerd”, zegt Van Opstal. “Sinds 2018 werden huizen gemiddeld 28,7 procent duurder en appartementen 23,5 procent. Daarbij komt ook het huurrendement.”

Cijfers nog steeds beter dan voor corona
De vastgoedmarkt is wel over zijn hoogtepunt heen. In Vlaanderen namen de transacties in de eerste negen maanden van dit jaar met 5 procent af. Dat is meer dan het Belgische gemiddelde (-3,1 procent). Volgens Van Opstal blijft het aantal transacties nog altijd 10,9 procent hoger dan in 2019, het jaar voor de coronacrisis uitbrak. “De conclusie is dat de Belgische vastgoedmarkt vrij stabiel blijft”, zegt Van Opstal. “Dat zien we niet in andere landen.”

Her en der zijn er wel wat verschuivingen. West-Vlaanderen (-8,1 procent) kende de sterkste daling qua aantal transacties, maar de prijzen stegen wel licht. Appartementen stegen sneller in prijs dan huizen (+1,6 procent).

In Antwerpen, de grootste markt in Vlaanderen, daalden de transacties in de eerste negen maanden met 5,5 procent. De huizenprijzen (+0,8 procent) stabiliseerden.

Als je alleen naar het derde kwartaal kijkt, was er in Vlaanderen een daling van de vastgoedmarkt, maar nam de activiteit in Brussel en Wallonië toe.

Een huis kostte in België gemiddeld 321.993 euro (+0,9 procent) terwijl dat in Vlaanderen 355.941 euro was (+2,3 procent). In Brussel was er een prijsdaling (-3,6 procent) tot 556.081 euro. Maar in Brussel zeggen gemiddelden weinig.

Jongeren waren iets minder actief in de markt. De groep kopers die jonger was dan 30 jaar daalde van 30,3 procent over de eerste negen maanden van dit jaar naar 29 procent. In Waals-Brabant komen jongeren het minst aan de bak (18 procent). In Oost-Vlaanderen het meest (32,8 procent).

In de cijfers van de notarisbarometer is er geen opsplitsing van panden die gekocht worden door beleggers en panden die gekocht worden om er zelf in te wonen. Het is ook niet duidelijk in welke mate het duurder krediet kopers weghoudt. De financieringskost nam in anderhalf jaar tijd met 20 procent toe.

“Vorig jaar schrokken de mensen van de snel stijgende rente. Door de plafonnering van de rente, leggen kopers zich nu neer bij de nieuwe realiteit”, zegt Van Opstal.

Bron: CIB