Een koppel uit het Luikse kocht tussen 2003 en 2018 een pak handelsgebouwen en woningen. Ze financierden die aankopen telkens met een hypotheeklening. Uiteindelijk verhuurden ze 19 panden. De fiscus zegt dat de inkomsten uit de verhuring een beroepsinkomen vormen. Dat betekent dat de verhuurders de totale huurinkomsten moesten aangeven, terwijl voor de verhuring van een onroerend goed aan een particulier in klassieke omstandigheden enkel op basis van het kadastraal inkomen wordt belast.

Er was sprake van een winstgevende bezigheid omdat het koppel systematisch leningen aanging om nieuwe gebouwen bij te kopen en die te verhuren aan particulieren. De verhuurders vonden dat ze hierdoor gediscrimineerd werden tegenover eigenaars die de panden met eigen middelen zouden kopen en trokken naar de fiscale rechtbank. De fiscale rechter legde de vraag voor aan het Grondwettelijk Hof.

GEEN DISCRIMINATIE

“Het Grondwettelijk Hof stelt nu dat er om die reden geen discriminatie is”, zegt fiscaal advocaat Paul Verhaeghe van Wanted Law. “De wet zelf maakt voor een winstgevende activiteit geen onderscheid tussen een aankoop met een lening en een aankoop met eigen middelen. Tegelijk stelt het Hof dat de belastingadministratie over een interpretatiemarge beschikt om de inkomsten als klassiek beheer, dan wel als een winstgevende activiteit te beschouwen. Hetzelfde geldt voor de fiscale rechtbank, waar de belastingplichtige de beoordeling door de administratie in vraag kan stellen. Het Hof wijst er ten slotte ook op dat belastingplichtigen op voorhand een ruling kunnen aanvragen als ze zekerheid willen hebben over de fiscale behandeling van de inkomsten.”

De beoordeling of er sprake is van een beroepsmatige verhuring blijft een feitenkwestie. Daarin heeft het arrest wel een schakering toegevoegd. De rechtspraak en de rechtsleer zien een aantal elementen die daarbij meetellen: het aantal en de onderlinge verbondenheid van de verhuringen, de organisatie die de verhuringen vergen, de omstandigheden waarin de onroerende goederen zijn gekocht met geleende gelden, dan wel met eigen middelen, bijkomende diensten zoals schoonmaken en de vraag of de verhuringen nauw aansluiten bij de beroepsactiviteit en of men daarnaast nog een andere job heeft.

BELASTEN AAN PROGRESSIEVE TARIEVEN

Fiscaal expert Ive Rosseel van het ACV: “Het is best om komaf te maken met dit al te grote verschil in belasten van onroerend goed en dringend werk te maken van een fiscale hervorming die het belasten op basis van een gedateerd kadastraal inkomen naar de geschiedenisboeken verwijst. Men zou bijvoorbeeld onroerende inkomsten kunnen belasten aan de progressieve tarieven zoals andere inkomsten, mits de aftrek van een kostenforfait toe te staan. In afwachting zou een omzendbrief over hoe de fiscale administratie de overgang juist ziet tussen onroerend inkomen naar een inkomen uit een winstgevende activiteit meer duidelijkheid bieden aan eigenaars.”

Bron: CIB